위닝 인베스트먼트 연구소

  목차 입주 전 하자 점검의 중요성 사전점검 절차와 하자 종류 하자보수 신청 절차와 기간 하자보수 거부 시 대처 방법 하자보수 보증금과 하자심사분쟁조정위원회 입주 전 하자 점검의 중요성 아파트 입주 전 하자 점검은 새로 지어진 아파트의 시공 상태를 확인하고, 문제가 있는 부분을 건설사에게 보수 요청하는 필수적인 과정이므로 꼭 챙겨야 하는 과정입니다. 하자는 단순히 미관상의 문제뿐만 아니라, 안전과 직결된 중대한 문제일 수 있으므로 꼼꼼한 점검이 필요합니다. 입주 전 하자 점검은 건설사가 정한 기간에 진행되는 사전점검을 통해 이루어지며, 이 시기를 놓치면 추후 하자보수 요청이 어려워질 수 있으므로, 예비 입주자들은 반드시 참여하여 피해를 미연에 방지하시기 바랍니다. 사전점검 절차와 하자 종류 사전점검은 입주 예정일 1~2개월 전에 진행되며, 다음과 같은 절차로 이루어집니다. 사전점검 일정 확인: 건설사로부터 사전점검 일정을 통보받고, 참여 가능한 날짜를 선택. 점검 도구 준비: 줄자, 수평계, 포스트잇, 카메라 등 하자 여부를 점검할 수 있는 도구를 준비. 점검 및 체크리스트 작성: 육안 하자: 벽지, 바닥, 타일 등 눈에 보이는 마감 불량. 기능 하자: 문, 창문, 가구 등의 기능 불량. 성능 하자: 누수, 결로, 소음 등 성능과 관련된 하자. 각 세대별로 준비된 체크리스트에 하자를 발견한 부분을 상세히 기재하고, 사진을 찍어 증거를 남겨야 추후 분쟁이 없습니다. 점검표 제출: 작성한 점검표를 건설사 측에 제출. 하자보수 신청 절차와 기간 사전점검을 통해 하자를 발견했다면, 건설사에 하자보수를 신청 단계로 넘어갑니다. 신청: 사전점검 시 작성한 점검표를 제출하면, 건설사는 이를 바탕으로 하자보수 계획을 수립. 보수 기간: 건설사는 입주 전까지 발견된 하자에 대해 보수를 완료. 입주 후 하자보수: 입주 후에도 하자가 발생할 경우, 하자보수 보증 기간 내에 건설사 또는 관리사무소에 보수를 요청할 수 있음. 「공동주택관리법」에 따르면, 하자의 종류에 따라 ...

  목차 확정일자란 무엇인가? 온라인 확정일자 발급의 장점 온라인 확정일자 발급 방법 확정일자 발급 시 유의사항 전입신고와 확정일자의 관계 확정일자란 무엇인가? 확정일자(確定日字) 는 주택 임대차 계약을 증명하기 위해 계약서에 부여하는 법정 일자입니다. 확정일자를 받으면 우선변제권이 발생하며, 이는 주택이 경매나 공매로 넘어갔을 때 세입자가 보증금을 다른 채권자보다 우선하여 변제받을 수 있는 중요한 권리입니다. 확정일자는 전입신고와 함께 세입자의 보증금을 보호하는 핵심적인 법적 안전장치입니다. 전입신고는 세입자의 대항력(집주인이 바뀌더라도 임대차 계약의 효력을 주장할 수 있는 권리)을, 확정일자는 보증금 회수의 우선순위를 결정하는 역할을 합니다. 온라인 확정일자 발급의 장점 과거에는 주민센터나 등기소에 직접 방문해야만 확정일자를 받을 수 있었지만, 현재는 온라인으로 간편하게 발급받을 수 있습니다. 온라인 발급의 주요 장점은 다음과 같습니다. 시간·장소 제약 없음:  인터넷만 연결되면 24시간 언제 어디서나 신청이 가능합니다. 편리한 절차:  별도의 방문이나 서류 제출 없이 온라인으로 모든 절차를 완료할 수 있습니다. 수수료 절감:  주민센터 방문 시 발생하는 수수료보다 저렴한 비용으로 발급받을 수 있습니다. 특히, 전월세 신고제를 통해 임대차 계약을 신고하면 확정일자가 자동으로 부여되므로, 별도로 확정일자를 신청하는 절차를 생략할 수 있습니다. 온라인 확정일자 발급 방법 온라인 확정일자는 대법원 인터넷등기소를 통해 발급받을 수 있습니다. 절차는 다음과 같습니다. 인터넷등기소 접속 : 대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에 접속하여 회원가입 및 로그인을 합니다. 신청서 작성 : '확정일자 부여' 메뉴에서 신청 정보를 입력합니다. 이때 임대차 계약서에 기재된 주소, 보증금, 임대인·임차인 정보 등을 정확하게 입력해야 합니다. 계약서 첨부 : 스캔하거나 사진을 찍은 임대차 계약서 파일을 첨부합니다. 수수료 결제 : 수수료...

  목차 우선변제권이란 무엇인가? 우선변제권 성립을 위한 조건 소액임차인의 최우선변제권 경매 시 보증금 회수 순위 전세사기 예방을 위한 추가 조치 우선변제권이란 무엇인가? 우선변제권(優先辨濟權) 은 세입자가 거주하는 주택이 경매나 공매로 넘어갔을 때, 보증금을 다른 채권자보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리입니다. 이 권리는 「주택임대차보호법」에 따라 부여되며, 세입자의 소중한 전세 보증금을 보호하는 가장 중요한 법적 안전장치입니다. 우선변제권이 없는 세입자는 주택이 경매로 매각되었을 때 보증금을 한 푼도 돌려받지 못할 수 있습니다. 따라서 전세 계약을 체결하는 모든 세입자는 우선변제권을 확보하는 절차를 반드시 거쳐야 합니다. 우선변제권 성립을 위한 조건 우선변제권이 성립하기 위해서는 다음과 같은 세 가지 조건을 모두 충족해야 합니다. 대항력 요건 충족 : 주택을 인도(점유)받고, 주민센터에 전입신고를 마쳐야 합니다. 대항력은 전입신고 다음 날 0시부터 발생합니다. 확정일자 부여 : 임대차 계약서에 확정일자를 받아야 합니다. 확정일자는 주민센터나 등기소에서 계약서에 스탬프를 받는 방식으로 부여됩니다. 전월세 신고제를 통해 신고하면 확정일자가 자동으로 부여됩니다. 주택 점유 : 우선변제권의 효력이 유지되려면, 세입자는 계약 기간 동안 해당 주택을 계속해서 점유하고 있어야 합니다. 이사를 가면 대항력과 함께 우선변제권도 상실됩니다. 이 세 가지 조건 중 하나라도 충족되지 않으면 우선변제권이 발생하지 않으므로, 계약 당일 전입신고와 확정일자를 동시에 진행하는 것이 가장 안전합니다. 소액임차인의 최우선변제권 최우선변제권 은 우선변제권보다 더 강력한 권리로, 보증금이 일정 금액 이하인 소액 임차인에게 부여되는 권리입니다. 최우선변제권이란? : 주택에 선순위 근저당권이 설정되어 있더라도, 주택이 경매로 넘어갔을 때 다른 담보권자보다 먼저 보증금 중 일정 금액을 변제받을 수 있는 권리입니다. 적용 대상 : 지역별로 정해진 보증금 기준과 최우선변제액이 다릅니다. 예를...

  목차 계약 전 필수 확인 사항 (1~4번) 계약 당일 필수 확인 사항 (5~7번) 이사 후 필수 진행 사항 (8~10번) 계약 전 필수 확인 사항 전세사기나 보증금 미반환의 위험을 방지하기 위해 계약을 체결하기 전에 다음 4가지 사항을 반드시 확인해야 합니다. 등기부등본 열람 (총 3회):  계약 전, 계약 당일, 잔금 지급 직전까지 총 3회 이상 등기부등본을 열람하여 소유권과 권리 관계의 변동 여부를 확인해야 합니다. 특히, 갑구의 소유자 정보와 을구의 근저당권 설정 내역을 꼼꼼히 살펴봐야 합니다. 건축물대장 확인:  건축물대장을 통해 해당 주택의 용도, 면적, 위반 건축물 여부를 확인해야 합니다. 등기부등본과 건축물대장 내용이 다를 경우, 문제가 발생할 수 있습니다. 적정 전세가 확인:  전세 계약을 앞둔 주택의 매매가 대비 전세가 비율(전세가율)을 확인해야 합니다. 전세가율이 높을수록 전세보증금을 온전히 돌려받지 못할 위험이 커집니다. '안심전세 앱' 등을 활용하여 시세를 확인하는 것이 좋습니다. 집주인 세금 체납 여부:  계약 전 집주인의 동의를 받아 국세 및 지방세 체납 여부를 확인해야 합니다. 만약 체납된 세금이 있다면, 경매 시 보증금보다 세금이 우선 변제될 수 있습니다. 계약 당일 필수 확인 사항 계약 당일에는 계약서를 작성하는 것 외에도 다음 3가지 사항을 철저히 확인해야 합니다. 계약 당사자 신분 확인:  계약을 체결하는 사람이 등기부등본 상의 실제 소유자와 동일인인지, 신분증을 통해 대조해야 합니다. 대리인과 계약할 경우, 대리인의 신분증, 위임장, 집주인의 인감증명서를 모두 확인해야 합니다. 특약 사항 명시:  계약서에 보증금 보호를 위한 특약을 명시하는 것이 중요합니다. '잔금 지급일까지 등기부등본 상의 권리 관계에 변동이 없어야 한다'는 내용과 함께, 위반 시 계약을 해지할 수 있다는 내용을 명시해야 합니다. 계약금 지급 및 영수증 보관:  계약금은 반드시 등기부...