부동산 등기부등본 어떻게 봐야할까? 보는 법과 항목별 설명

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제목: 등기부 등본 보는 법, 부동산 권리관계의 핵심을 읽는 기술

등기부등본은 부동산의 권리관계가 기록되어 있는 공적 장부로, 부동산 거래 시 가장 먼저 확인해야 하는 서류입니다. ... 갑구는 소유권과 관련된 사항이 기록되는 부분입니다. 현재 소유자가 누구인지, 소유권이 어떻게 이전되었는지... (중략) ... 을구는 소유권 외의 담보권, 전세권, 지상권 등 기타 권리 관계가 기록되는 항목입니다. 특히 주의해야 할 것은 근저당권 설정 내역입니다.

- 언론사: 변호사닷컴 | 보도일: 2025.05.30

등기부등본의 개념과 구성

등기부등본(정식 명칭: 등기사항전부증명서)은 부동산의 '법적 이력서'라고 할 수 있습니다. 이 문서는 해당 부동산의 물리적 현황과 소유권 및 소유권 외의 권리 관계를 공시하는 공적인 장부입니다. 부동산 거래 시 매매 대상의 권리 관계를 확인하는 가장 중요한 서류이며, 크게 표제부, 갑구, 을구의 세 부분으로 구성되어 있습니다.

표제부: 부동산의 신분증

등기부등본의 표제부는 부동산의 기본적인 정보를 담고 있습니다. 마치 사람의 신분증처럼 해당 부동산의 '신상 정보'를 파악하는 부분입니다.

  • 기재 항목: 소재지(주소), 지번, 건물 구조, 면적, 토지의 지목(용도) 등.
  • 확인 사항: 계약하려는 부동산의 주소와 면적이 등기부등본의 표제부와 일치하는지 확인해야 합니다. 만약 실제 건물과 서류상 면적이 다르다면 불법 증축 등의 문제가 있을 수 있습니다.

갑구: 소유권에 관한 권리 관계

등기부등본의 갑구는 부동산의 소유권에 관한 사항이 기록되는 부분입니다. 이 부동산의 주인이 누구인지, 소유권이 어떻게 바뀌어 왔는지, 법적인 분쟁은 없는지를 파악할 수 있습니다.

  • 기재 항목: 소유자(집주인)의 인적 사항, 소유권 변동 이력(매매, 상속 등), 가압류, 압류, 경매 개시 결정, 가처분, 예고 등기 등.
  • 확인 사항: 가장 중요한 것은 현재 등기부등본상의 소유자와 계약하려는 임대인(또는 매도인)의 신분증이 일치하는지 확인하는 것입니다. 또한, '가압류', '압류', '가처분', '경매 개시 결정'과 같은 단어가 있다면 법적 분쟁의 위험이 크므로 계약에 매우 신중해야 합니다.

을구: 소유권 외의 권리 관계

등기부등본의 을구는 소유권 외의 권리 관계에 대한 사항이 기록되는 부분입니다. 주로 해당 부동산을 담보로 한 채무 관계를 파악할 수 있습니다.

  • 기재 항목: 저당권, 근저당권(채권최고액 포함), 전세권, 지상권 등.
  • 확인 사항: 을구에서 가장 중요하게 봐야 할 것은 근저당권 설정 내역입니다. 특히 전세 계약 시에는 근저당권의 '채권최고액'이 얼마인지 확인해야 합니다. 채권최고액과 전세보증금의 합이 주택 시세의 70%를 넘지 않아야 경매 시 보증금을 안전하게 돌려받을 가능성이 높습니다. 을구에 아무런 내용이 없다면, 그만큼 안전한 부동산으로 볼 수 있습니다.

등기부등본 확인 시 유의사항

등기부등본을 제대로 활용하기 위해서는 몇 가지 유의사항을 숙지해야 합니다.

  • 최신 정보 확인: 등기부등본의 효력은 발급 시점을 기준으로 합니다. 따라서 계약 전, 계약금 납부 전, 잔금 납부 전 등 중요한 단계마다 최신 등기부등본을 발급받아 변동 사항이 없는지 확인하는 것이 원칙입니다.
  • 법적 한계 인식: 등기부등본에 모든 권리 관계가 기록되는 것은 아닙니다. 예를 들어, 유치권이나 법정지상권과 같은 권리는 등기부등본에 나타나지 않을 수 있습니다. 이러한 권리는 현장 조사 등을 통해 추가로 확인해야 합니다.

등기부등본은 부동산 거래의 '나침반'과 같습니다. 이 문서를 정확히 이해하고 활용하는 것이 안전하고 현명한 부동산 거래의 첫걸음입니다.

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