부동산 가압류란 무엇이고 어떤 경우 발생할까?

 

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- 언론사: KBS 뉴스 | 보도일: 2025.06.12

부동산 가압류의 개념과 목적

부동산 가압류(假押留)는 금전 채권자가 자신의 채권을 확보하기 위해 채무자의 부동산을 임시로 압류하는 법적 절차입니다. 쉽게 말해, 빚을 갚아야 하는 사람이 재산을 미리 빼돌리는 것을 막기 위해, 채권자가 법원에 신청하여 채무자의 부동산을 묶어두는 것입니다. 가압류는 채무자에게 돈을 받기 위한 **본안 소송(예: 대여금 반환 소송)**을 제기하기 전에 이루어지는 '보전 조치'에 해당합니다. 가압류가 설정된 부동산은 채무자가 마음대로 매매, 증여, 담보 설정 등을 할 수 없게 되어, 채권자는 향후 소송에서 승소할 경우 해당 부동산으로 자신의 채권을 회수할 가능성을 높일 수 있습니다.

 


가압류는 어떤 경우에 발생하는가?

가압류는 주로 금전적 채무 관계에서 발생하며, 다음과 같은 상황에서 채권자가 신청합니다.

  • 대여금 미변제: 개인 간 또는 금융기관과 개인 간의 금전 거래에서 채무자가 빌린 돈을 갚지 않을 경우.
  • 공사대금 미지급: 건설 공사 후 발주자가 시공사에 공사대금을 지급하지 않을 경우.
  • 임대차 보증금 미반환: 임대인이 계약 만료 후 세입자에게 보증금을 돌려주지 않을 경우.
  • 손해배상 청구: 채무자의 불법 행위로 인해 발생한 손해배상 채권을 확보하기 위해.

가압류는 채무자가 재산을 은닉하거나 처분하여 강제 집행이 어려워질 염려가 있을 때 신청할 수 있습니다. 즉, 보전의 필요성이 인정되어야 법원이 가압류 결정을 내립니다.

가압류 절차와 효력의 이해

가압류는 신속한 채권 보전을 위해 채권자의 신청만으로 이루어지며, 채무자에게는 사전에 통지하지 않습니다.

  • 절차:
    1. 신청서 제출: 채권자는 '부동산 가압류 신청서'와 채무 관계를 증명하는 서류를 관할 법원에 제출합니다.
    2. 담보 제공: 법원은 채무자에게 발생할 수 있는 손해를 보전하기 위해 채권자에게 현금이나 보증보험증권으로 담보를 제공하라고 명령합니다.
    3. 가압류 결정 및 집행: 법원이 가압류 결정을 내리면, 등기소에 촉탁하여 등기부등본 '갑구'에 가압류 사실을 기재합니다.
  • 가압류의 효력: 가압류는 채무자가 해당 부동산을 처분하는 것을 금지하지만, 그 효력은 절대적인 것이 아닙니다. 즉, 가압류가 설정된 부동산도 매매는 가능합니다. 다만, 가압류가 설정된 이후에 부동산을 매입한 사람은 추후 가압류 채권자가 소송에서 승소하여 강제 집행을 진행할 경우 소유권을 잃을 수 있습니다. 따라서 현실적으로 가압류된 부동산은 거래가 매우 어렵습니다.

가압류와 가처분의 차이점

가압류와 함께 자주 언급되는 **가처분(假處分)**은 보전처분이라는 공통점을 가지지만, 보호하려는 권리의 성격에서 차이가 있습니다.

  • 가압류: 금전 채권을 보전하기 위한 절차입니다. 채권의 대상이 '돈'이므로, 가압류 후 경매를 통해 해당 부동산을 현금화하여 채권을 회수하는 것을 목적으로 합니다.
  • 가처분: 금전 채권이 아닌 특정 청구권을 보전하기 위한 절차입니다. 예를 들어, 소유권 이전 등기 청구권이나 건물을 철거해달라는 청구권 등 금전 이외의 권리를 보호하기 위해 사용됩니다.

따라서 부동산을 매입하려는 사람은 등기부등본을 통해 가압류와 가처분 중 어떤 권리가 설정되어 있는지 확인하고, 그에 맞는 법적 대응을 준비해야 합니다.

가압류가 설정된 부동산 거래 시 유의사항

등기부등본에 가압류가 설정된 부동산을 거래할 경우, 반드시 다음 사항들을 확인해야 합니다.

  • 채무 관계 확인: 가압류의 원인이 된 채무가 무엇인지, 그 채무의 금액은 얼마인지 등을 확인해야 합니다.
  • 말소 조건 특약: 매매 계약 시, 잔금 지급과 동시에 가압류를 해제한다는 조건을 특약으로 명시해야 합니다.
  • 채무자(매도인)와의 협의: 가압류 해제 절차는 채무자가 채권자에게 채무를 변제하고 진행해야 하므로, 채무자가 잔금으로 채무를 변제할 의사가 있는지 확실히 확인해야 합니다.

부동산에 대한 가압류는 향후 소유권 분쟁이나 재산권 행사에 큰 걸림돌이 될 수 있으므로, 전문가의 도움을 받아 신중하게 판단하는 것이 중요합니다.

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