처음 보는 사람도 알기 쉬운 부동산 경·공매 기초 가이드
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경매와 공매, 왜 배워야 할까?
부동산 투자는 많은 사람의 재테크 수단이지만, 높은 자금이 필요하고 위험성도 커서 쉽게 접근하기 어렵습니다. 하지만 경매와 공매는 시세보다 저렴한 가격으로 부동산을 취득할 수 있는 합법적인 방법입니다. 경매는 채무자가 빚을 갚지 못해 법원을 통해 부동산을 매각하는 절차이고, 공매는 주로 세금 체납 등으로 인해 한국자산관리공사(캠코)를 통해 부동산을 매각하는 절차입니다. 이 두 가지 방법은 복잡하고 어렵게 느껴질 수 있지만, 정확한 지식과 절차만 이해하면 누구나 도전할 수 있습니다. 경매와 공매를 통해 현명한 투자를 시작하는 기초적인 방법을 안내해 드리겠습니다.
경매 절차: 7단계로 한눈에 보기
경매는 법원에서 진행되며, 비교적 절차가 명확하여 처음 접하는 사람도 단계별로 따라하기 쉽습니다.
- 물건 검색: 법원 경매정보 사이트를 통해 원하는 물건을 찾습니다. 용도, 지역, 가격 등 다양한 조건을 검색할 수 있습니다.
- 권리분석: 등기부등본, 매각물건명세서 등 서류를 통해 부동산의 권리 관계를 분석합니다. 낙찰 후 인수해야 할 권리(예: 선순위 임차인의 보증금)가 있는지 꼼꼼히 확인해야 합니다.
- 현장 조사: 부동산의 실제 상태, 주변 시세, 임차인 여부 등을 현장에서 직접 확인합니다. 서류와 실제 상황이 다를 수 있으므로 반드시 필요한 과정입니다.
- 입찰: 법원 경매 법정에 방문하여 입찰서류를 작성하고, 최저매각가격의 10%에 해당하는 입찰보증금을 준비합니다. 가장 높은 가격을 제시한 응찰자가 최고가 매수 신고인이 됩니다.
- 낙찰: 최고가 매수 신고인이 되면 매각 허가 결정이 내려집니다. 이때부터 정해진 기한 내에 나머지 잔금을 납부해야 합니다.
- 잔금 납부: 대출을 받거나 자력으로 잔금을 납부합니다. 잔금 납부가 완료되면 해당 부동산의 소유권이 이전됩니다.
- 명도: 부동산을 점유하고 있는 사람(채무자 또는 임차인)을 내보내는 과정입니다. 인도명령 신청을 통해 비교적 쉽게 진행할 수 있습니다.
공매 절차: 온라인으로 쉽게 접근하기
공매는 인터넷 공매 시스템인 온비드(Onbid)를 통해 진행되어, 시간과 공간의 제약 없이 참여할 수 있습니다.
- 공매 물건 검색: 온비드 사이트에서 원하는 공매 물건을 검색합니다. 경매와 달리 입찰 기간이 정해져 있으며, 기간 내 24시간 입찰이 가능합니다.
- 권리분석 및 현장 조사: 경매와 마찬가지로 권리분석이 필수입니다. 온비드에서는 공신력 있는 서류가 제공되지 않으므로, 입찰자가 직접 서류를 발급받아 분석해야 합니다.
- 입찰: 온비드에 접속하여 공인인증서로 로그인한 후, 입찰서를 작성하고 입찰보증금을 납부합니다. 입찰 기간이 끝나면 최고가 입찰자가 결정됩니다.
- 낙찰 및 잔금 납부: 낙찰이 확정되면 정해진 기한 내에 잔금을 납부합니다. 이 과정은 경매와 동일합니다.
- 명도: 공매는 경매와 달리 인도명령 제도가 없어, 점유자를 내보내기 위해 명도소송을 진행해야 하는 경우가 많습니다.
경·공매의 핵심, 권리분석 이해하기
경·공매 투자에서 가장 중요한 것은 권리분석입니다. 아무리 좋은 가격에 낙찰받더라도 인수해야 할 권리가 있다면, 예상치 못한 손실을 볼 수 있기 때문입니다.
- 말소기준권리: 경매 물건의 권리 관계를 소멸시키는 기준이 되는 권리입니다. 주로 저당권, 압류, 근저당권 등이 이에 해당합니다.
- 인수주의와 소멸주의: 소멸주의는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸되는 원칙을 의미합니다. 반면 인수주의는 말소기준권리보다 선순위에 있는 권리들이 낙찰자에게 인수되는 것을 뜻합니다.
- 임차인의 대항력: 임차인이 전입신고와 점유를 마친 경우에 발생하는 권리입니다. 임차인의 대항력이 말소기준권리보다 앞서면 낙찰자가 해당 임차인의 보증금을 책임져야 합니다.
성공적인 경·공매를 위한 조언
경·공매는 위험이 따르지만, 그만큼 높은 수익을 기대할 수 있는 투자 방법입니다.
- 초보자는 경매부터 시작: 공매는 권리분석 난이도가 높고 명도 절차가 복잡하여 초보자에게는 경매가 더 적합합니다.
- 소액으로 경험 쌓기: 처음부터 큰 금액을 투자하기보다는 소형 아파트나 빌라 등 소액 물건으로 절차를 익히는 것이 좋습니다.
- 전문가의 도움: 복잡한 권리분석이나 명도 절차에 어려움을 느낀다면, 전문가나 교육기관의 도움을 받는 것도 좋은 방법입니다.
- 현장 조사 철저히: 서류만 믿지 말고 반드시 현장을 방문하여 부동산의 상태, 주변 환경 등을 직접 확인해야 합니다.
이러한 기초적인 지식과 신중한 접근을 통해 경·공매 투자의 기회를 잡고 현명한 재테크를 시작할 수 있습니다.
