부동산 경매 vs. 공매, 차이점 알아보기
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목차
경매와 공매의 정의 및 공통점
경매와 공매는 모두 채무자가 채무를 이행하지 못했을 때, 채권자가 담보로 잡은 부동산을 강제로 매각하여 그 채권을 회수하는 법적 절차입니다. 이 둘의 가장 큰 공통점은 '공개 입찰' 방식을 통해 가장 높은 가격을 제시한 사람에게 부동산을 매각한다는 점입니다. 이를 통해 채권자는 신속하고 투명하게 채권을 회수할 수 있고, 입찰자는 시세보다 저렴하게 부동산을 취득할 기회를 얻을 수 있습니다.
진행 주체와 근거 법률의 차이
경매와 공매의 가장 근본적인 차이는 그 절차를 주관하는 주체에 있습니다.
- 경매: 법원(정확히는 법원 집행관)이 주관하며, 주로 「민사집행법」에 근거하여 진행됩니다. 경매는 채권자가 법원에 신청하여 개시되며, 주로 대출금 연체 등으로 인한 담보권 실행을 목적으로 합니다.
- 공매: 한국자산관리공사(캠코)가 주관하며, 「국세징수법」, 「지방세징수법」, 「자산유동화에 관한 법률」 등 다양한 법률에 근거하여 진행됩니다. 공매는 세금 체납, 금융기관의 부실채권 정리 등 다양한 원인으로 발생합니다.
절차 및 입찰 방식의 차이
진행 주체가 다른 만큼, 세부적인 절차와 입찰 방식에도 차이가 있습니다.
- 경매:
- 절차: 법원에서 매각 기일을 지정하여 진행합니다. 법원에 직접 방문하여 입찰서를 작성하고 제출해야 하는 것이 원칙입니다.
- 입찰 방식: 입찰 당일에 현장에서만 입찰이 가능하며, 입찰자는 본인의 신분증과 도장을 지참해야 합니다. 한 번의 기일에 여러 입찰자가 모여 경쟁하는 방식입니다.
- 공매:
- 절차: 인터넷 공공입찰 시스템인 온비드(Onbid)를 통해 진행됩니다. 별도의 현장 방문 없이 온라인으로 모든 절차가 이루어지기 때문에 시간적, 공간적 제약이 적다는 장점이 있습니다.
- 입찰 방식: 입찰 기간이 정해져 있어 기간 내에 24시간 언제든 입찰이 가능합니다. 이로 인해 입찰 경쟁이 분산되는 경향이 있습니다.
권리 분석 및 명도 절차의 차이
- 권리 분석:
- 경매: 법원에서 작성한 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 등 공신력 있는 서류를 제공합니다. 입찰자는 이 서류를 통해 권리 관계를 비교적 쉽게 파악할 수 있습니다.
- 공매: 경매와 같은 공적인 서류가 제공되지 않으며, 입찰자가 스스로 등기부등본, 건축물대장 등을 확인하여 권리 분석을 해야 합니다. 상대적으로 권리 분석의 난이도가 높습니다.
- 명도 절차:
- 경매: 잔금 납부 후 6개월 이내에 인도명령을 신청하여 점유자를 빠르게 내보낼 수 있습니다. 이 기간이 지나면 명도소송을 진행해야 합니다.
- 공매: 인도명령 제도가 없어 낙찰자가 직접 명도 소송을 진행해야 합니다. 이로 인해 명도에 필요한 시간과 비용이 더 많이 소요될 수 있습니다.
경매와 공매의 장단점 비교
- 경매의 장점:
- 높은 공신력: 법원이 주관하므로 절차의 안정성이 높고, 매각물건명세서 등 공신력 있는 서류를 통해 권리 분석이 용이합니다.
- 빠른 명도: 인도명령 제도를 통해 점유자를 신속하게 내보낼 수 있습니다.
- 경매의 단점:
- 낮은 유동성: 특정 기일에만 입찰이 가능하므로 시간 제약이 큽니다.
- 높은 경쟁률: 많은 투자자들이 몰려 낙찰 경쟁이 치열할 수 있습니다.
- 공매의 장점:
- 높은 접근성: 온라인(온비드)으로 24시간 언제든 입찰이 가능하여 편리합니다.
- 낮은 경쟁률: 경매에 비해 상대적으로 입찰자가 적어 저가 낙찰의 기회가 있습니다.
- 공매의 단점:
- 낮은 공신력: 입찰자가 스스로 권리 분석을 해야 하므로, 초보자에게는 위험 부담이 큽니다.
- 복잡한 명도: 인도명령 제도가 없어 명도소송을 진행해야 하는 경우가 많아 시간과 비용이 더 소요됩니다.
결론적으로, 경매는 초보 투자자에게 비교적 안전하고 편리한 방식일 수 있지만 경쟁률이 높다는 단점이 있고, 공매는 위험 부담이 크지만 저렴한 가격에 부동산을 취득할 수 있는 기회를 제공합니다. 자신의 투자 성향과 경험에 맞게 두 절차를 신중하게 비교하여 선택하는 것이 중요합니다.
