분양권ㆍ입주권 무엇이 다를까? 유의사항 알아보기

8월 25, 2025

분양권과 입주권의 기본 개념

분양권과 입주권은 모두 '새 아파트에 입주할 수 있는 권리'라는 공통점을 가집니다. 그러나 두 권리는 그 성격과 발생 과정에서 명확한 차이가 있어, 세법 및 투자 가치에 큰 영향을 미칩니다. 분양권은 청약 당첨을 통해 얻는 '권리'이며, 입주권은 기존 주택 소유자가 재개발·재건축을 통해 얻는 '권리'라는 점이 핵심입니다. 이러한 차이를 정확하게 이해해야만 현명한 부동산 투자가 가능합니다.

취득 방법과 대상의 차이점

분양권과 입주권은 취득하는 경로와 그 대상에서 차이를 보입니다.

분양권: 일반인이 주택청약을 통해 당첨되어 얻는 권리입니다. 주로 신도시나 택지 개발 지구에 새로 짓는 아파트의 일반 분양분 계약을 통해 취득하게 됩니다. 청약 당첨자들은 계약금과 중도금을 납입하고, 입주 시점에 잔금을 치르면서 소유권을 취득합니다.
입주권: 재개발 또는 재건축 사업 구역 내에 기존 주택이나 토지를 소유한 사람이 얻는 권리입니다. 이들은 조합원으로서 재개발·재건축을 통해 새로 지어지는 아파트에 우선적으로 입주할 자격을 갖습니다. 입주권 소지자는 청약 통장이 필요 없다는 특징이 있습니다.

세법상 차이점: 세금과 주택 수 산정

세법상 분양권과 입주권의 가장 큰 차이점은 주택 수 산정 시점과 세금 납부 시기입니다.

구분	분양권	입주권
주택 수 산정 시점	주택 완공 후 소유권 등기 시 (2021년 이후 취득분부터는 주택 수에 포함)	관리처분계획 인가일 이후부터 주택 수에 포함
취득세	주택 완공 후 소유권 이전 등기 시 한 번 납부	기존 주택 매입 시(토지분), 주택 완공 시(건물분) 총 두 번 납부
양도소득세	보유 기간에 따라 양도세율이 적용되며, 1년 미만 보유 시 70%, 1년 이상 보유 시 60% 등 중과세율 적용 (2021년 이후 취득분)	보유 기간을 기존 주택 취득일로부터 산정하며, 일반 주택과 동일한 양도세율 적용

이러한 세법상 차이로 인해 분양권은 단기 매매 시 높은 양도세를 부담해야 하지만, 입주권은 기존 주택의 보유 기간을 인정받아 세금 부담을 줄일 수 있습니다.

가격 및 투자 시 장단점 비교

분양권과 입주권은 가격과 투자 측면에서 다음과 같은 장단점을 가집니다.

입주권의 장점:
- 우수한 입지: 대부분 도심 내 재개발·재건축 구역에 위치하여 입지가 좋고, 조합원이 선호하는 로얄 동·호수를 우선 배정받을 수 있습니다.
- 상대적으로 저렴한 가격: 일반 분양가보다 낮은 가격으로 책정되는 경우가 많아 높은 시세 차익을 기대할 수 있습니다.
- 긴 보유 기간: 보유 기간이 길수록 양도세 비과세 등 세금 혜택을 받을 수 있습니다.
분양권의 장점:
- 초기 투자금 소액: 계약금(보통 분양가의 10~20%)만으로 투자가 가능해 초기 부담이 적습니다.
- 낮은 리스크: 재개발·재건축 사업보다 사업 지연이나 무산될 위험이 상대적으로 낮습니다.

투자 시 유의사항 및 권리 이전 절차

분양권이나 입주권을 거래할 때는 다음과 같은 사항을 유의해야 합니다.

전매 제한 여부 확인: 분양권은 투기과열지구 등 특정 지역에서 일정 기간 동안 전매가 제한될 수 있으므로, 매매 전에 제한 여부를 반드시 확인해야 합니다.
거래 절차: 분양권은 분양사무소를 통해 명의 변경 절차를 거치고, 입주권은 부동산 소유권 이전 등기를 해야 합니다. 복잡한 절차는 공인중개사나 법무사의 도움을 받는 것이 안전합니다.
추가 부담금: 입주권의 경우, 사업 진행 과정에서 예상치 못한 추가 부담금이 발생할 수 있으므로, 조합의 사업 진행 상황을 꼼꼼히 확인해야 합니다.

분양권과 입주권은 각기 다른 특성을 가지고 있으므로, 자신의 투자 목적, 자금 상황, 리스크 감수 능력 등을 고려하여 신중하게 선택해야 합니다.

위닝 인베스트먼트 연구소