부동산 전매 제도, 과거부터 현재까지 개편 흐름 알아보기

9월 01, 2025

분양권 전매 제한 제도의 개념과 목적

분양권 전매 제한은 주택 청약에 당첨되어 얻은 분양권을 일정 기간 동안 사고팔 수 없도록 규제하는 제도입니다. 이 제도의 주된 목적은 부동산 시장의 투기 수요를 억제하고, 실수요자 중심의 주택 공급 질서를 확립하는 데 있습니다. 분양가 상한제 등을 통해 시세보다 저렴하게 공급된 주택의 분양권이 단기간 내에 투기 목적의 거래로 이어지는 것을 방지하여, 주택 가격의 급등을 막고 주거 안정을 도모하려는 것입니다.

전매 제한 기간의 기준

분양권 전매 제한 기간은 지역별, 주택 유형별로 차이가 있습니다. 규제지역 지정 여부에 따라 기간이 달라지며, 최근에는 규제 완화 정책으로 인해 복잡했던 기준이 단순화되는 추세입니다.

규제지역: 투기과열지구나 조정대상지역 등 투기 우려가 높은 지역의 경우, 전매 제한 기간이 길게 설정됩니다. 과거에는 최대 10년까지 제한되었지만, 최근 규제 완화로 인해 수도권은 최대 3년, 비수도권은 1년으로 단축되었습니다.
비규제지역: 비규제지역은 투기 우려가 상대적으로 적다고 판단되어 전매 제한 기간이 짧거나 아예 없는 경우가 많습니다.

정확한 전매 제한 기간은 입주자모집공고문을 통해 반드시 확인해야 하며, 규제지역 지정이 해제되면 즉시 완화된 규정이 적용됩니다.

전매 제한 위반 시 불이익

분양권 전매 제한 기간을 위반하고 불법 전매를 할 경우, 다음과 같은 법적 불이익을 받을 수 있습니다.

형사 처벌: 「주택법」에 따라 3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다. 위반으로 얻은 이익이 3천만 원을 초과할 경우, 그 이익의 3배에 해당하는 금액까지 벌금이 부과될 수 있습니다.
입주 자격 제한: 주택의 입주자 자격이 취소될 수 있으며, 10년 동안 청약 신청 자격이 제한될 수 있습니다.
계약 무효화: 법원은 전매 제한을 위반한 분양권 거래를 사법상 효력이 없는 '무효'로 판단하고 있습니다. 이는 계약 당사자 간의 법적 분쟁을 야기할 수 있습니다.

이러한 불이익은 단순한 벌금에 그치지 않고, 형사 처벌과 함께 청약 기회를 박탈하는 강력한 제재이므로 절대 가볍게 여겨서는 안 됩니다.

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전매 제한의 예외 사유

주택법은 전매 제한 규정에도 불구하고, 부득이한 사유가 발생한 경우 예외적으로 전매를 허용하고 있습니다.

생업 상의 사정: 근무지 변경이나 질병 치료 등을 이유로 세대원 전원이 다른 시·도로 이전해야 하는 경우.
상속: 상속으로 인해 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우.
이혼: 이혼으로 인해 배우자에게 소유권을 이전하는 경우.
해외 이주: 세대원 전원이 해외로 이주하거나 2년 이상 해외에 체류해야 하는 경우.

이러한 예외 사유에 해당하더라도 반드시 해당 관청의 허가를 받아야 하며, 임의로 전매를 진행하면 불이익을 받을 수 있습니다.

최근 전매 제한 규제 완화 동향

정부는 부동산 시장의 침체와 실수요자의 주거 안정을 위해 분양권 전매 제한 규제를 대폭 완화하는 정책을 추진해 왔습니다. 과거 수도권에서 최대 10년까지 적용되던 전매 제한 기간을 3년으로 단축하고, 비수도권은 1년으로 단축했습니다. 이러한 완화 조치는 분양권 거래를 활성화하여 주택 공급의 유연성을 높이고, 당첨자들의 재산권 행사 범위를 확대하는 데 긍정적인 영향을 미칠 것으로 기대됩니다. 하지만 동시에 양도소득세 중과나 실거주 의무 등 다른 규제가 여전히 남아있어, 규제 완화의 실질적인 효과를 체감하기까지는 시간이 더 필요할 것으로 보입니다.

위닝 인베스트먼트 연구소