가등기ㆍ가처분의 의미와 차이점 알아보기

9월 02, 2025

가등기(假登記)란 무엇인가?

가등기(假登記)는 장래에 발생할 소유권 이전 등기 청구권 등 특정 권리의 순위를 미리 확보해두는 임시 등기입니다. 쉽게 말해, 부동산을 사고팔기로 계약했는데 잔금 지급이나 소유권 이전 절차에 시간이 걸릴 때, 그 사이에 집주인이 부동산을 다른 사람에게 팔거나 담보를 설정하는 것을 막기 위해 '찜'해두는 절차입니다. 가등기가 되어 있으면, 나중에 본등기를 하게 될 때 그 순위가 가등기를 한 날로 소급하여 보호됩니다. 가등기는 크게 두 가지 종류가 있습니다.

소유권이전청구권 보전 가등기: 매매 예약 등 계약을 통해 장래에 소유권을 이전받을 권리를 보전하는 가등기입니다.
담보 가등기: 채무를 담보하기 위해 설정하는 가등기입니다. 근저당권과 비슷한 성격을 가지며, 채무를 변제하지 못할 경우 해당 부동산으로 채권을 회수할 수 있습니다.

가처분(假處分)이란 무엇인가?

가처분(假處分)은 금전 채권이 아닌 특정 청구권(소유권, 점유권 등)을 보전하기 위해 채무자의 재산을 임시로 처분하지 못하게 하는 법적 조치입니다. 가처분은 소송이 끝날 때까지 채무자가 부동산을 매매하거나 증여하는 등 현 상태를 변경하는 것을 금지하여, 채권자의 권리가 침해당하는 것을 방지하는 데 목적이 있습니다. 가처분이 설정된 부동산은 원칙적으로 매매가 불가능하며, 법적 분쟁 중인 부동산임을 명시적으로 알리는 역할을 합니다.

가처분은 주로 다음과 같은 상황에서 신청됩니다.

소유권이전등기청구권: 부동산 매매 계약 후 매도인이 소유권 이전을 거부할 때.
건물 철거 및 토지 인도 청구권: 불법 점유자에게 건물 철거나 토지 인도를 요구하는 소송을 할 때.
점유이전금지: 명도소송을 진행하는 동안 점유자가 다른 사람에게 점유를 이전하는 것을 막을 때.

가등기와 가처분의 결정적 차이

가등기와 가처분은 둘 다 등기부등본에 기재되는 임시적 권리라는 공통점을 갖지만, 그 목적과 효력에서 명확한 차이가 있습니다.

구분	가등기	가처분
목적	장래의 소유권 등 권리 취득을 위한 순위 보전	소송이 끝날 때까지 부동산 처분 행위 금지
보전 대상	특정 권리(소유권 이전, 저당권 등)	금전 채권 이외의 특정 청구권
효력	본등기 시 순위가 소급하여 보호	처분 행위 자체를 금지하는 공시 효과
주요 용도	부동산 매매 예약, 채무 담보	소송 중 부동산의 현상 유지

가등기는 순위를 미리 확보하는 것이 핵심이며, 가처분은 부동산의 처분 자체를 막아 소송 결과를 지키는 것이 핵심입니다.

가등기·가처분이 있는 부동산 거래 시 유의사항

등기부등본에 가등기나 가처분이 설정된 부동산은 거래 시 매우 큰 위험을 안고 있습니다.

가등기: 가등기가 설정된 부동산을 매입할 경우, 가등기권자가 나중에 본등기를 마치면 그 매매는 효력을 잃고 소유권을 잃게 됩니다. 이는 '대항력 없는' 상태가 되어 보증금이나 매매대금을 모두 날릴 수 있는 위험을 의미합니다.
가처분: 가처분이 설정된 부동산은 소송의 결과에 따라 소유권이 박탈될 수 있습니다. 따라서 가처분의 원인이 되는 소송이 무엇인지, 그리고 그 소송이 어떻게 결론날지 예측하기 어렵기 때문에 거래를 피하는 것이 좋습니다.

부동산에 가등기나 가처분이 설정되어 있다면, 전문가와 충분히 상담하고 해당 권리들을 말소하는 특약을 계약서에 반드시 포함시켜야 합니다.

위닝 인베스트먼트 연구소